Das Dialog-Ergebnis:
Die überarbeitete
Planung

Anlass für die Planung war der Wunsch der Diakonie, am Standort Haarentor langfristig qualitativ hochwertige Pflege für ältere Menschen anbieten zu können. Eine Modernisierung der jetzigen Einrichtung ist aufgrund der Gebäudesubstanz jedoch nicht möglich. Die Linden Projekt GmbH hat deshalb das Areal am Schützenweg mit dem Ziel erworben, um mit der Diakonie eine zeitgemäße Pflegeeinrichtung zu schaffen und in ein lebendiges Wohnquartier für alle Generationen einzubetten.

Aus dieser Grundidee haben wir gemeinsam mit der Diakonie, mit Architekten und vielen Fachplanenden ein inhaltliches und bauliches Konzept für das „Lebensquartier“ entwickelt, das wir nun im Nachbarschaftsdialog vorstellen, um Wünsche und Anregungen aus der Nachbarschaft aufzunehmen und – wo möglich – in die weitere Planung einzubeziehen. Der Dialogprozess ist eine frühzeitige Beteiligung vor dem Bebauungsplan-Verfahren (siehe Glossar) und der formellen Öffentlichkeitsbeteiligung. Veränderungen an den Planungen für das Lebensquartier sind in diesem Stadium normal und auch noch möglich.

Die Bedenken hinsichtlich des erhöhten Verkehrsaufkommens nehmen wir ernst. Während der Konzeptentwicklung wurde das mögliche zusätzliche Verkehrsaufkommen von Fachplanenden Anfang des Jahres 2020 untersucht – und es gab keine Bedenken gegen das Vorhaben. Im weiteren Prozess wird ein Verkehrs- und Mobilitätskonzept erarbeitet, das die neu entstehenden Verkehrsflüsse sowie den zusätzlichen ruhenden Verkehr lenken bzw. reduzieren soll. Wir wollen im Lebensquartier Anreize und Infrastrukturen schaffen, um vor allem den Fahrrad- und Fußverkehr sowie Car-Sharing zu fördern. Für PKW stehen zudem 150 Tiefgaragen-Stellplätze zur Verfügung.

Auf dem Areal bietet sich die Möglichkeit, innenstadtnah den in Oldenburg dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Dies ist auch das erklärte Ziel der Stadt. Das städtebauliche Konzept berücksichtigt dabei durchaus das Maß der angrenzenden Bebauung: Die zur Hamelmannstraße orientierte Bebauung ist aufgelockert und weitgehend dreigeschossig.
Bei der siebengeschossigen Bebauung handelt es sich um ein einzelnes, freistehendes Gebäude im inneren Bereich des Grundstückes zwischen den Gleisen und der A 28. Entlang der Bahngleise befinden sich bereits heute viele größere Gebäude.

Hierzu gibt es noch keine Informationen. In jedem Fall werden vorab der Baugrund und der Grundwasserstand untersucht. Sollte ein Keller oder eine Tiefgarage bis in den Grundwasserhorizont reichen, werden grundwasserschonende Maßnahmen entwickelt und mit den Genehmigungsbehörden abgestimmt. Dazu gehören dann selbstverständlich auch Maßnahmen zur Vermeidung von Schäden an Nachbargebäuden.

Im Zuge von so genannten „Baugrundsondierungen“ werden vorab Untersuchungen des Baugrundes durchgeführt, mit denen auch der Grundwasserstand festgestellt wird. Aus diesen Ergebnissen werden bautechnisch erforderliche Maßnahmen entwickelt und mit den Genehmigungsbehörden abgestimmt. Dazu gehören auch Maßnahmen zur Vermeidung von Schäden an Nachbargebäuden. Sollte ein Keller oder eine Tiefgarage bis in den Grundwasserhorizont reichen, werden grundwasserschonende Maßnahmen gewählt.

Das 1882 als Armenhaus errichtete Gebäude am Schützenweg steht nicht unter Denkmalschutz. Es wurde von der Stadt Oldenburg durch die Diakonie erworben und seitdem als Altenpflegeeinrichtung weitergeführt. Nachdem das Ursprungsgebäude in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach um- und überbaut wurde, erfüllt es mittlerweile nicht mehr die Voraussetzungen, um eine den Bedürfnissen der alten Menschen angemessene Pflege zu ermöglichen. Eine Sanierung des Pflegeheims ist durch mehrere Architekten geprüft worden und ist aufgrund der Gebäudesubstanz nicht möglich.

Tatsächlich hat die Diakonie im Februar 2020 auf dem hinteren Teil des Grundstücks Strauchwerk zurückgeschnitten und auch Bäume gefällt. Diese Arbeiten hatten zu diesem Zeitpunkt den vorrangigen Zweck, Flucht- und Rettungswege sicherzustellen und das insgesamt recht verwahrloste Grundstück aufzuräumen. Im Vorfeld wurde durch externe Gutachter eine Biotoptypenkartierung erstellt und die Arbeiten wurden durch das Biologische Institut Oldenburg artenschutzrechtlich begleitet. Dadurch wurde die Situation vor den Arbeiten sorgfältig dokumentiert. Zudem hat das Grünflächenamt der Stadt Oldenburg Kontakt zum Diakonischen Werk aufgenommen und das Grundstück seinerseits begutachtet. Die Diakonie bedauert, dass es in der Kommunikation offensichtlich zu Missverständnissen gekommen ist. Es ist heute nicht mehr nachvollziehbar, ob und aus welchen Gründen eine Bauplanung durch die Diakonie auf Nachfrage verneint wurde.

Der Neubau des Seniorenzentrums erfolgt nach aktuellem Plan im Jahr 2022. Bis dahin können die Bewohnenden in den alten Gebäuden wohnen bleiben. Sobald das neue Pflegeheim fertiggestellt ist, erfolgt ein Umzug in die neuen Gebäude. Erst nach vollständigem Umzug (voraussichtlich im Jahr 2023) wird mit dem Abbruch der Bestandsgebäude begonnen.

Um sicherzustellen, dass bei der Planung alle relevanten Belange erfasst und beachtet werden, ist das Verfahren zur Erstellung eines Bebauungsplans genau durch das Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Es enthält folgende Schritte:

• Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans (Bauamt)

• Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung

• Beschluss über den Entwurf

• Formelle Öffentlichkeitsbeteiligung: Planauslegung

• Beschluss über etwaige Änderungen

• Beschluss über die Abwägung der Bedenken

• Beschluss über Satzung

Das Baugesetzbuch sieht für Planungsvorhaben wie z. B. Bauleitplanverfahren eine zweistufige Bürgerbeteiligung vor: Die so genannte „frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung“, bei der häufig öffentliche Veranstaltungen zur Bürgerinformation durchgeführt werden, sowie die „formelle Öffentlichkeitsbeteiligung“, bei der das Planungsvorhaben öffentlich ausgelegt wird.

Die einmonatige Auslegung findet meist im örtlichen Planungsamt statt. Die Beteiligten (Bürger*innen, Verbände, andere Behörden) haben hier die Möglichkeit, Stellungnahmen, Einwände, Bedenken oder Anregungen zu formulieren. Diese werden dem Vorhabenträger übermittelt. Dieser ist verpflichtet, im Rahmen der so genannten „Abwägung“ auf alle vorgebrachten Stellungnahmen einzugehen. Er muss ihre Relevanz für das Verfahren prüfen und sie entsprechend berücksichtigen.

Die öffentliche Auslegung ist der letzte Schritt vor der Abwägung und dem Ratsbeschluss.

Die Grundflächenzahl (kurz GRZ) bestimmt den Flächenanteil eines Grundstücks, der bebaut werden darf. Mithilfe der GRZ lässt sich ermitteln, wie groß die Grundfläche eines Gebäudes auf einem Baugrundstück sein darf. Die GRZ wird als Dezimalzahl angegeben. Eine Grundflächenzahl von 0,2 bedeutet beispielsweise, dass das Grundstück zu 20 Prozent bebaut werden darf.

Die sogenannte Geschossflächenzahl gibt die maximale Höhe eines Gebäudes an. Im Detail legt sie fest, wie hoch das Verhältnis der gesamten Vollgeschossfläche einer Bebauung zu der Fläche des Grundstückes maximal sein darf. Die GFZ errechnet sich aus den Flächen aller Vollgeschosse – kein Keller und Dach (nur, wenn dies Vollgeschosse sind). Beispiel: Bei einer GFZ von 0,8 dürfen sich auf einem Grundstück mit 1000m² maximal 0,8 x 1000 = 800 m² Geschossfläche in den Vollgeschossen befinden.

Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist die der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes. Sie wird geschossweise ermittelt, weshalb sie häufig als „Brutto-Geschossfläche“ bezeichnet wird. Die BGF umfasst gemäß BauNVO sämtliche Geschosse eines Gebäudes einschließlich der Dachgeschosse und der unterirdischen Flächen (Kellerräume, Tiefgaragen etc.).

Ein Quartiersmanagement unterstützt und initiiert den systematischen Aufbau selbsttragender und nachhaltig wirksamer Strukturen in einem Wohngebiet, die zur Verbesserung der Lebensverhältnisse beitragen. Die Schwerpunktthemen für ein Quartiersmanagement im Neubaugebiet bestehen in der Förderung von Nachbarschaftsbildung, Vernetzung, Inklusion, und zeitgemäßer, urbaner Mobilität.

Unter "Service Wohnen" (früher: "Betreutes Wohnen“) wird eine Wohnform für ältere Menschen verstanden, die in der Regel aus einer Kombination von gemietetem Wohnraum und verschiedenen Serviceleistungen (wie z. B. ambulante Pflegeleistungen, Hausnotruf, Hausmeisterservice, Essensversorgung) besteht.